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Créer une SCI

Une société civile immobilière (SCI) est une société créée, pour une durée maximale de 99 ans, par au moins 2 personnes (souvent les membres d'une même famille) qui lui apportent des biens.

La SCI achète, loue, gère ou construit des immeubles.

Elle est souvent utilisée dans le cadre familial comme moyen de transmission et de gestion des propriétés immobilières. Son but se limite alors à gérer ce patrimoine immobilier, soit en le louant, soit en mettant ces immeubles à leur disposition.

C'est la SCI qui est propriétaire des biens et non les associés. Chaque associé détient des parts de société. 

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Pourquoi créer une SCI ?

Avantages de la SCI

Du point de vue patrimonial, la SCI permet :

d'échapper aux règles de gestion imposées par la vie de couple (mariage ou concubinage). Les immeubles sont soumis aux statuts de la société civile et non plus aux règles de gestion posées par le régime matrimonial ou le statut de concubins ;

d'avantager :

- ses descendants ;

- son conjoint survivant ;

- son concubin ;

- son partenaire (PACS).

- de faciliter la gestion des biens de l'enfant incapable, que la société soit créée pour une courte durée ou non ;

- de gérer les immeubles indivis en éludant les règles contraignantes de l'indivision, et en évitant le démembrement du patrimoine ou la sortie des biens de la cellule familiale ;

- d'anticiper la transmission du patrimoine, en diminuant les droits de donation ou de succession ;

- de gérer un patrimoine immobilier professionnel en séparant patrimoines privé et professionnel. L'entrepreneur peut ainsi diversifier les risques tout en optimisant sa fiscalité. 

Du point de vue de la gestion la SCI nécessite de tenir :

- une comptabilité, pour pouvoir établir et justifier la déclaration fiscale annuelle ;

- une assemblée générale annuelle.

Inconvénients de la SCI

Le recours à une SCI n'est pas sans dangers si celle-ci n'est pas adaptée aux besoins des associés :

- la rédaction de statuts adéquats est primordiale ;

- les incidences fiscales doivent être appréhendées avec soin ;

la SCI ne peut pas utiliser les Plans d'Epargne Logement (PEL) des associés.

Quand créer sa SCI ?

La création d'une SCI peut intervenir à n'importe quel moment et, notamment, lors de :

- l'acquisition de biens immobiliers, en vue de les transmettre à ses enfants ;

- la donation d'un patrimoine immobilier déjà existant ;

- l'acquisition de locaux professionnels, pour les isoler de la société d'exploitation.

De plus, créer une SCI suite à un décès permet de :

- mettre fin à l'indivision successorale ;

- exclure certains héritiers : ceux qui ne verseraient pas de contribution financière. Ces héritiers écartés ne sont pas pour autant privés de leurs droits légaux dans la succession, mais ils exercent leurs droits sur d'autres biens que ceux apportés à la SCI.

- bénéficier des mêmes avantages fiscaux qu'en cas de donation entre vifs.

La SCI en tant que montage présente des risques de requalification pour abus de droit qu'il convient de maîtriser.

Il n'est pas recommandé de créer sa SCI pour transmettre un patrimoine immobilier à un enfant unique. Le fisc peut y voir une opération fictive ayant pour unique but d'éluder ou de diminuer l'impôt.
Créer sa SCI peu de temps avant d'en donner les parts sociales à ses descendants présente le même risque.

Comment créer une SCI ?

Capital social de la SCI

Le capital social correspond à la valeur des apports réalisés par les associés (biens immobiliers, sommes d'argent, parts de SICAV, etc.), sachant qu'aucun capital social minimum n'est exigé.

Le capital est libéré en totalité dès la création ou au fur et à mesure de la vie sociale par compensation du compte courant en fonction des appels du gérant.

Il se matérialise concrètement par des parts sociales détenues par les associés.

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Statuts de la SCI

Les statuts sont un ensemble de règles "sur mesure". Rédigés par les associés à leur propre convenance, avec l'intervention d'un notaire si des biens immobiliers sont apportés, ils fixent :

- l'objet social et la durée de vie de la société ;

- les pouvoirs et modalités de révocation du gérant (à l'unanimité ou non) ;

- les règles de répartition :

du pouvoir de décision entre les associés ;

des droits de vote, notamment en cas de démembrement de la propriété ;

en cas de répartition inégale des bénéfices sociaux ;

l'agrément obligatoire de tout nouvel associé (héritier, légataire ou personne étrangère à la famille), ou de la cession de parts entre associés.

à titre facultatif :

- la répartition des plus-values en cas de cession d'actifs ;

- la libération des apports, etc.

Les statuts sont signés par chaque associé et enregistrés au service des impôts.

Il est préférable de s'entourer des conseils d'un avocat spécialisé ou d'un notaire pour rédiger les statuts de la SCI, surtout si tous les héritiers ne participent pas à la société ou si la SCI est constituée entre époux. Ces statuts sont d'une grande importance car ce sont eux qui régissent la vie de la société et déterminent les droits et devoirs de chaque associé. Des statuts inadaptés à la situation patrimoniale ou familiale peuvent avoir de fâcheuses conséquences.

Par ailleurs, la rédaction d'un règlement intérieur est recommandée pour fixer les conditions d'occupation de l'immeuble apporté (résidence principale de l'un des associés, etc.).

Apports dans la SCI

Les futurs associés apportent à la société des biens (argent, bien immobilier, etc.) et reçoivent, en contrepartie, des parts sociales.

Il faut se poser la question de l'apport ou de la vente du bien immobilier à la SCI. Le besoin de liquidités induira le choix pour l'apport. La raison fiscale privilégie également l'apport car les apports effectués lors de la constitution de la société sont exonérés de droits d'enregistrement.

Compte bancaire de la SCI

La SCI doit avoir un compte bancaire à son nom et un carnet de chèques.

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Formalités administratives de la SCI

Plusieurs étapes doivent être respectées :

- enregistrer les statuts auprès au service des impôts (dont dépend l'étude du notaire ou du domicile des associés) dans le mois qui suit leur signature ; ou s'il y a des apports mobiliers et immobiliers auprès du service chargé de la publicité foncière (conservation des hypothèques, avant 2013) et dans les 2 mois qui suivent la signature.

En savoir plus sur l'immatriculation des SCI ;

insérer un avis de constitution dans un journal d'annonces légales du département du siège social ;

déposer le dossier auprès du centre de formalités des entreprises (CFE) dépendant du tribunal de commerce pour obtenir l'immatriculation de la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

faire une déclaration fiscale d'existence auprès des impôts :

- dans les 90 jours qui suivent la signature des statuts si la société opte pour la "semi transparence fiscale" (chaque associé est imposé à titre personnel en fonction du nombre de parts sociales qu'il détient).

- dans les 30 jours si la société opte pour l'imposition à l'impôt sur les sociétés. A noter que ce choix est irrévocable mais est souvent fiscalement avantageux si la société ne distribue pas ses bénéfices.

Une réponse ministérielle du 3 mai 2007 précise que le greffier du tribunal doit demander aux associés un extrait d'acte de naissance ou une copie de la carte nationale d'identité afin de vérifier leur identité.

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